1er reproche : la sous-capitalisation sans fonds propres ne permet pas de faire face à des difficultés.

Soyons clair, en dessous du million d'euros on ne peut pas se lancer sérieusement dans ce type d'activité. Chez Berlcoin, la société qui édite notre solution a apporté plus d'un million d'euros en immobilier pour garantir la viabilité de sa solution et a un capital minimum de 250000 euros en cash.

Si on ajoute l'infrastructure informatique et le paiement des salaires de l'équipe liée à la blockchain par notre partenaire américain, le ticket d'entrée de Berlcoin a été supérieur à 1.5 millions d'euros.

2ème reproche : des promesses de rendements "trop optimistes, voire irréalistes" et des manquements sur la "qualité de l'information fournie”.

Chez Berlcoin le modèle est totalement transparent sur le rendement : le berlcoin est indexé sur le VDP Immobilier Price index, fourni par l'association des banques allemandes. 

Transparent aussi sur les frais intermédiaires : il n'y en a pas. 100 euros investis, c'est 100 euros en Berlcoin. Si l'index prend 11.5% comme en 2021, c'est 115 euros dans ta poche lorsque tu revends.

Pas non plus de surprise sur la qualité de l'information, l'index est en téléchargement public sur le site de l'association des banques allemandes et nous avons fait une vidéo sur les intérêts composés qui explique comment est calculée la valeur du Berlcoin en utilisant cet index, comment cette valeur évolue et comment notre modèle basé sur les intérets composés permet une optimisation des performances financières.

3ème reproche : les contrats de Royalties

En soi, ce n'est pas le type de contrats qui est visé, mais la façon dont il en est fait publicité, comme le fait de faire croire à une propriété directe. En immobilier fractionné il n'existe jamais de propriété directe (sauf cas particulier de l'indivision). 

Soit on a un contrat de cession de revenus, soit on a des actions d'une société qui possède des biens, soit on a des obligations qui sont en fait une créance.

Dans l'immobilier tokenisé, on a d'autres innovations liées à la finance décentralisée comme les security token, les contrats de staking ou les AMM.

Chez Berlcoin, nous avons 4 produits : 

1. le Berlcoin lui même qui est un security token que l'on reçoit lors d'un investissement basé sur un contrat de cession de revenus,
2. les NFT Patrimoines qui sont des contrats de staking 'liquide',
3. les NFT Security qui sont des actions non nominatives de la société qui possède directement un bien immobilier conservé par la holding,
4. Les NFT Equity Stake, qui sont des actions nominatives d'une société qui possède directement un bien immobilier.

Tu as donc le choix entre les différents types d'investissement dans l'immobilier tokenisé selon le niveau de liquidité, de risque et bien sûr de la fiscalité.

Ecoute notre podcast Berlcoin Café 3 sur la présentation des NFT et leurs différences.

4ème reproche : Risque immobilier plus important que dans l'investissement classique.

"en plus des risques habituellement liés à un investissement immobilier, les investisseurs supportent un risque attaché à leur statut de créanciers de la société propriétaire du bien immobilier. Ceci les expose à un risque supplémentaire de perte du capital investi."

Outre le problème lié à la faible capitalisation de certaines sociétés dénoncé au point 1, cela s'explique aussi par le fait que la gestion locative est totalement déléguée à la société qui propose l'investissement, sans que l'investisseur final ne puisse intervenir en cas de manquement ou de mauvaise qualité de gestion. Il est impossible de changer le gestionnaire défaillant et l'investisseur final supporte non seulement tous les risques mais aussi tous les frais.

Avec Berlcoin, le modèle économique n'est pas basé sur le rendement locatif mais sur la croissance du marché Berlinois. Le risque lié au rendement est soit inexistant dans le cas du Berlcoin lui-même puisqu'il n'y a pas de redistribution de loyer, soit garanti dans le cas des NFT Patrimoine par exemple. Le rendement est fixé par le smart contrat à la signature du contrat et ne peut pas changer. Le risque est donc pris directement et intégralement par Berlcoin.

Il en est de même pour le risque lié à la perte en capital pour cause de moins value suite à un mauvais achat. Le Berlcoin suit le VDP ImmobilienPrice index dans tous les cas de figure. Le risque est pris par la société qui émet de le Berlcoin et n'est pas déporté sur l'investisseur final.

5ème reproche : L'AMF constate également que certaines plateformes ne respectent pas la réglementation en vigueur.

Une des particularités du modèle économique du Berlcoin, c'est justement de ne pas être une plateforme prestataire de services en financement participatif mais une société de tokenisation immobilière.

Les biens immobiliers sont achetés avant la tokenisation, sur les fonds propres de la société. 

Ce n'est qu'une fois le bien acquis en pleine propriété que la tokenisation est effectuée et que la commercialisation est réalisée. 

Il n'y a donc pas de risque financier ou juridique supporté par les investisseurs en cas de non réalisation de la vente avec mise sous séquestre de fonds.

En outre, nous ne proposons pas de tokenisation d'un montant supérieur à 8 millions d'euros qui ferait changer la société de catégorie juridique.

Enfin, nous n'utilisons pas les services de prestataires de paiement mais directement les services d'une banque avec un compte bancaire français.

Le respect de la réglementation en vigueur est un point très important pour Berlcoin et la société Fraction.re qui émet ce token.