Différence d'approche entre investissement classique et tokenisé

Dans un système classique d'investissement immobilier

Généralement, un prêt est nécessaire pour financer un bien immobilier. L'effet de levier bancaire permet lorsque l'on dispose d'un capital insuffisant d'investir plus et donc d'augmenter la rentabilité financière des investissements réellement payés. Cet effet de levier a un coût : les intérêts bancaires. La différence entre l'intérêt bancaire payé et les revenus en plus permis par l'emprunt est un bénéfice, c'est l'effet de levier. Par contre, il faut rembourser le capital, ce qui fait chuter la rentabilité réelle durant la période de remboursement.

Ce remboursement de prêt revient à réinvestir directement une partie des sommes gagnées grâce aux loyers pour le remboursement du capital. Il y a donc une contradiction entre le fait de distribuer aux investisseurs une partie de loyers qui seront alors taxés, le paiement d'intérêt à la banque et en même temps un réinvestissement d'une partie des revenus. Au final on réinvestit peu, on paye des taxes et des intérêts.

Ainsi, il n'est pas rare de voir des offres d'investissement affichant plus de 10% de rentabilité brute et en réalité avoir un revenu net inférieur à 5%. Or, ce que l'on gagne réellement c'est le revenu net.

Dans un système tokenisé d'investissement immobilier

L'écosystème fraction.re, dont fait partie le berlcoin fonctionne de façon différente : la société ne rembourse pas d'emprunt (ni le capital ni les intérêts), et les loyers sont directement et immédiatement réinvestis.

Si un emprunt est toutefois nécessaire ou judicieux, pour ne pas oblitérer la rentabilité par un remboursement d'emprunt tout en permettant des investissements plus importants, et donc conserver l'effet de levier pour tous les investisseurs, le prêt est pris par une société d'investissement, et c'est elle qui va le rembourser.

Cette société va recevoir des tokens en proportion de ses apports et au même prix que n'importe quel autre investisseur. Pour financer ce prêt, elle va vendre des tokens qu'elle a en réserve chaque mois. Son bénéfice ne se fait donc pas par la différence entre l'intérêt bancaire payé et les revenus locatifs mais uniquement par la différence de prix entre la valeur d'émission du token et sa valeur au moment de la vente.

Ainsi pour un investisseur tiers, il n'y a aucune oblitération de la rentabilité tout en bénéficiant de l'effet de levier global si celui-ci était économiquement pertinent. Cela permet de réinvestir tous les loyers dans d'autres tokens ou dans d'autres biens immobiliers. Ce réinvestissement des loyers permet, en outre, de limiter la friction fiscale puisque l'on ne paye des impôts que lorsque l'on vend ses tokens et non tous les ans sur la partie des loyers perçus.

Ce réinvestissement continu permet de générer ce que l'on appelle des intérêts composés, ou plus communément un effet boule de neige.

Un exemple simple: l'investissement à Lille

Les paramètres de base :

Un investissement total de 450 000 euros
Un financement bancaire de 225 000 euros (49.44%) sur 20 ans au taux de 1.5%
Une progression des loyers de 0,94% par an ( moyenne insee entre 2017 et 2021 )
Un loyer initial de 1732 euros net mensuel.
Le taux de croissance des tokens achetés chaque mois est de 8%.

Sur la durée totale du prêt :
Dans le système classique: le total des revenus sera de 455 053 euros auquel il faudra soustraire le coût du prêt soit 36 693 euros, ce qui laisse un revenu de 418 360 euros.

Dans le système tokenisé: le total des loyers sera toujours de 455 053 euros auquel on ajoute les intérêts composés de 599 026 euros soit un revenu global de 1 054 080 euros

Système classique sans intérêts composés Revenu des loyers : 455 053,73 interets bancaires payés sur 50% : 36 693,52 Solde réel : 418 360,21

Avec les intérêts composés Revenu des loyers : 455 053,73 Interet composés : 599 026,34 loyer + interet composé : 1 054 080,07

Soit en 20 ans une différence de 635 719 euros.

Si le taux annuel de placement des intérêts composés n'était pas de 8% mais de :
7%, le gain serait de : 524 354,85
6%, le gain serait de : 426 179,89
5%, le gain serait de : 339 592,42
4%, le gain serait de : 263 182,97
3%, le gain serait de : 195 712,45

Cela fait une différence énorme dans la constitution d'un patrimoine immobilier.

Détail année par année année

an	loyers	intérêts composés	valeur token
1	20784,00	751,49	110,00
2	20979,72	2481,41	121,00
3	21177,27	4365,44	133,10
4	21376,69	6416,07	146,41
5	21577,99	8646,77	161,05
6	21781,18	11072,09	177,16
7	21986,29	13707,77	194,87
8	22193,33	16570,78	214,36
9	22402,32	19679,47	235,79
10	22613,27	23053,64	259,37
11	22826,21	26714,69	285,31
12	23041,16	30685,74	313,84
13	23258,13	34991,73	345,23
14	23477,14	39659,64	379,75
15	23698,22	44718,58	417,72
16	23921,38	50199,99	459,50
17	24146,64	56137,84	505,45
18	24374,02	62568,82	555,99
19	24603,54	69532,55	611,59
20	24835,22	77071,81	672,75

Il est intéressant de constater que si la première année les intérêts composés sont insignifiants, lors de la 5eme année seulement, les intérêts composés représentent déjà une somme équivalente à la moitié des loyers.

Au bout de 10 ans, les intérêts composés rapportent déjà plus que les loyers ;

Au bout de 15 ans, deux fois plus et au bout de 20 ans quand le prêt est intégralement payé, les intérêts composés rapportent à eux seuls trois fois plus que les loyers.

On comprend vite la force de cet effet boule de neige pour se constituer un patrimoine immobilier sur le long terme.

Les intérêts composés sont un élément clés de la rentabilité du Berlcoin puisque l'on passe d'une moyenne annuelle de 9.2% entre 2011 et 2021 à une progression de 149% et l'on peut ajouter les smarts contrats de staking qui ajoute encore plus de 50% de croissance sur 10 ans.

L'alliance de la finance et de la technologie permet d'accroitre sensiblement l'efficience capitalistique des investissements en Berlcoin.

Avec un niveau de risque aussi faible, il est presque impossible d'obtenir une telle l'efficience capitalistique dans l'investissement immobilier classique.