Ce post est la retranscription de la vidéo "Pourquoi les prix de l'immobilier berlinois continuent-ils de monter?"

Nous allons répondre à une question qui revient assez souvent et qui est de savoir si c'est toujours intéressant d'investir à Berlin. En effet, Berlin est une ville qui a connu depuis une dizaine d'années un taux de croissance très important, de l'ordre de 9 à 10 % par an, et donc certains se demandent si, après dix ans de hausse, on va continuer à avoir encore dix autres années de hausse.

Alors bien évidemment, personne n'est devin. Ceci étant, si on a mis en place le Berlcoin basé sur un index indépendant de notre société et qui est basé sur la croissance du marché immobilier fourni par l'Association des banques allemandes, c'est que de notre côté, on est tout à fait persuadé que ça va continuer à monter pendant encore de très nombreuses années.

Pourquoi ça va continuer à monter ?

D'abord parce que Berlin, c'est en Allemagne. L'Allemagne, il faut quand même pas l'oublier, c'est la première puissance économique de la zone euro, avec un décrochage très, très important par rapport à la France. Quand on voit la croissance de la France par rapport à la croissance de l'Allemagne, on voit que l'Allemagne se porte nettement mieux que.

Par contre, le prix de cinq du mètre carré dans sa capitale est encore très très loin de rattraper d'autres capitales européennes, comme les prix parisiens pour la zone euro ou pour les prix de Londres par exemple, même s'ils ne sont pas dans la zone euro. Donc il y a cette atypie qui est liée à l'histoire de la ville et un rattrapage qui est en cours.

Bien évidemment, ce genre de rattrapage ne se fait pas en quelques années, il faudra plusieurs dizaines d'années avant que Berlin rattrape les prix parisiens ou rattrapent les prix londoniens. Mais en toute logique, on doit arriver à peu près à des prix de l'immobilier qui correspondent à la puissance économique du pays, c'est comme ça dans pratiquement toutes les capitales.

Ensuite, il y a des raisons qui sont locales, à savoir que Berlin est une ville extrêmement attractive. Actuellement, le solde migratoire est très positif. Berlin gagne des habitants de façon constante et n'est pas en mesure de construire suffisamment de biens immobiliers pour pouvoir loger tous ses habitants. Donc, cette pression immobilière, qui est l'élément principal pour définir si un marché va croître ou pas, est très tendue, et ce depuis une dizaine d'années et il n'y a pas de raison objective pour que cette pression diminue. 

D'abord parce que c'est une ville qui a beaucoup d'espaces verts et qui a une très faible densité de population, mais qui, paradoxalement, n'a pas tellement d'espaces permettant de construire. Puisque les habitants de Berlin sont très très regardants sur la qualité de vie de leur ville. Et lorsque, par exemple, on leur a posé la question par voie référendaire, est ce que vous souhaitez que l'on construise des dizaines de milliers de logements dans l'ancien aéroport de Berlin, celui qui se trouvait en centre ville, celui qui a permis de faire le pont aérien pendant la guerre froide plutôt, que de laisser un immense parc ? 

Eh bien, les Berlinois ont dit clairement non, on ne veut pas de construction dans l'ancien aéroport de Tempelhof et ça va rester un espace vert. Donc, quand vous regardez la carte de Berlin, vous avez un gros trou vert et c'est une volonté des Berlinois de garder leur ville verte, non bétonnée de tous les côtés.

Donc cette pression immobilière ne va pas baisser à cause de constructions nouvelles. Ensuite, Berlin est entouré de forêts, de lacs. On ne peut pas non plus trop construire à l'extérieur.

Est ce que la pression immobilière va continuer ?

Il faut bien voir que Berlin est une ville de plus en plus attractive. Elle attire de plus en plus de start up.

Il y a un nouvel aéroport qui a été mis en service il y a quelques mois, qui est un grand aéroport international. Vous avez une immense, si ce n'est la plus grande usine Tesla du monde, ou en tout cas d'Europe, qui a été construite sur la zone limitrophe à Berlin. On se doute bien que les ingénieurs de Tesla ne vont pas aller habiter dans le Brandebourg.

Ils vont tous s'installer à Berlin. Donc on est de plus en plus dans une situation où on a de plus en plus de gens. Ce sont des gens qui arrivent, qui sont de plus en plus riches puisque ce sont généralement des informaticiens, des ingénieurs automobiles, des ingénieurs pour les start up qui ont des demandes de logement.

Et bien évidemment, quand vous êtes ingénieur Tesla, vous n'allez pas vivre dans un studio de 18 mètres carrés. Donc vous allez vouloir investir dans l'immobilier pour vos propres besoins et cela contribue à augmenter la pression sur les prix de l'immobilier.

Ensuite, il y a une raison purement conjoncturelle sur les 3/4 prochaines années, c'est tout bêtement qu'on arrive dans une situation extrêmement tendue, avec une inflation qui est relativement forte, une monnaie qui est l'euro qui a tendance à baisser.

Et il faut savoir que pour les Allemands, l'inflation, c'est quelque chose qui a laissé beaucoup de traces dans l'histoire. C'est le cauchemar des Allemands et vous ne verrez donc pas d'Allemands actuellement qui va se mettre à vendre un bien immobilier à Berlin pour récupérer des euros alors même qu'il y a une inflation forte. Quand on a un marché immobilier qui augmente de 10 % par an et qu'on a une inflation qui est de 7/8 %, on ne va pas vendre un bien qui rapporte pour récupérer une monnaie qui se déprécie.

Donc on va se retrouver pendant les trois ou quatre années à venir. En tout cas, tant que le problème inflationniste ou en tout cas le risque inflationniste n'a pas été totalement réglé avec tout bêtement plus d'offre sur le marché berlinois parce que personne ne va se mettre à vendre, donc ça va encore accentuer la pression immobilière et donc ça va encore augmenter les prix de l'immobilier.

Quels sont les prix actuels pour quelle évolution ?

Actuellement le prix de l'immobilier pour vous donner un ordre d'idée, même en centre ville dans les plus beaux quartiers de Berlin, là ou nous achetons des biens immobiliers, on est encore facilement entre un tiers et la moitié des prix de Paris, donc on est encore très, très bas. Ça s'explique historiquement par le fait que, après la chute du Mur, la RFA a annexé la DDR.

Elle a récupéré donc des dizaines de milliers de logements correspondant à toute la partie Est de la ville, alors même que les Berlinois n'avaient qu'une seule envie, c'est de partir à l'ouest. Donc en fait, on a une ville qui s'est vidée de ses habitants, qui a perdu entre un tiers et la moitié de ses habitants à partir des années 90 et le solde migratoire est redevenu positif à partir de 2010 et donc depuis 2010, on a un solde migratoire qui est positif.

Mais jusqu'en 2010, les prix de l'immobilier étaient véritablement au ras des pâquerettes, donc ça augmente, ça augmente, ça augmente. Mais on est encore très très loin du prix des autres capitales, y compris des autres capitales régionales. C'est à dire que si vous comparez le prix de l'immobilier à Berlin par rapport aux prix de l'immobilier à Munich, il y a de moins en moins de raisons qu'il y ait des différences de prix entre l'immobilier munichois et l'immobilier berlinois.

Eh bien, vous voyez que vous avez encore un écart qui est extrêmement important et c'est un écart qui en plus, ne se comble pas forcément très vite. Parce que l'immobilier à Munich continue de monter de façon très important aussi. Pour une raison simple, c'est que ça augmente dans toute l'Allemagne et ça remonte dans toute l'Allemagne, à la fois à cause de la politique monétaire, de l'absence de planification de la construction en Allemagne qui n'est pas forcément de la faute des Allemands.

Ils n'avaient pas prévu la crise des subprimes, ce qui a fait venir énormément d'Européens en Allemagne aux alentours de 2010. Ils n'avaient pas non plus prévu la guerre en Syrie, qui a fait venir plus d'un million et demi de Syriens dans le pays qu'il a bien fallu loger.

Conclusion

Voilà donc il y a toute une série d'éléments qui sont à la fois structurels, qui sont à la fois locaux et qui sont à la fois conjoncturels, qui font que, à notre avis, pendant encore 10 ou 20 ans, on est à peu près certain d'avoir une croissance relativement forte de l'immobilier à Berlin.