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L'indexation sur la croissance de Berlin

Ce post est la retranscription de la vidéo "L'indexation" 

Dans cette vidéo, je vais vous parler d'un des éléments les plus importants du modèle économique du Berlcoin qui est l'indexation. C'est une innovation majeure en matière d'investissement immobilier puisque cela déporte le risque de l'investisseur vers la société qui gère le bien. Ce risque, ce n'est pas vous qui le prenez, mais c'est nous. Ce risque de plus value ou de moins value immobilière est prépondérant dans le modèle économique du Berlcoin, puisqu'on a un modèle économique basé sur la gestion patrimoniale.

Le but du jeu, c'est d'acheter de bons biens immobiliers qui vont se revendre facilement et qui ont une valeur importante. Ainsi l'important, c'est d'avoir du collatéral qui soit solide. Alors bien évidemment, un investisseur ne choisit pas le bien sur le marché immobilier. Vous êtes obligé de passer par un intermédiaire. Cet intermédiaire, en l'occurrence, c'est nous et il n'y aurait pas de raison que ce soit vous qui supportiez le risque des choix que nous faisons, nous, pour investir.

Ce que l'on fait, c'est lorsqu'on achète un bien immobilier, on va créer un NFT. Cet NFT, est en fait est un transfert des droits de propriété du bien immobilier physique. Ensuite on va émettre un certain nombre de Berlcoin qui vont être garantis par cet NFT. Pour calculer le nombre de Berlcoin qui va être garanti par cet NFT, on prend tout bêtement la valeur totale de possession pendant les dix années du bien et on le divise par le cours de référence au jour de l'achat.

On va prendre un exemple concret : on investit dans un bien immobilier à 1 million d'euros, le Berlcoin vaudrait 100 €, on a créé 10?000 Berlcoin. Et ce chiffre ne bougera jamais. Il y aura toujours 10?000 Berlcoin qui seront garantis par ce bien immobilier. Ce que l'on fait, et c'est là que l'indexation rentre en jeu, c'est que le cours de référence du Berlcoin va suivre un index.

Bien évidemment, cet index, ce n'est pas nous qui allons le créer, sinon ce serait un petit peu facile. On va utiliser un index qui fait autorité en Allemagne, qui est l'index de l'Association des banques allemandes. Cet index fait autorité car il est utilisé par la Bundesbank pour définir la politique de logement et de construction du pays.

Et le Berlcoin va suivre stricto sensu cet index. Si on prend un exemple concret, en 2021, l'index a eu une augmentation de 11,5 %. Si vous aviez acheté du Berlcoin le 1?? janvier et que vous l'aviez revendu le 31 décembre, vous auriez gagné 11,5 %. Qu'importe finalement que l'on ait bien acheté ou mal acheté le bien immobilier.

Le risque, ce n'est pas vous qui le supportez puisqu'en fait la croissance de votre investissement suit un index officiel qui est la croissance du marché immobilier berlinois puisqu'on investit à Berlin. Et comme il n'y a pas de frais d'entrée et pas de frais de sortie, il n'y a pas de frictions pour vous. Donc ça, c'est un élément extrêmement important puisque ça vous garantit que lorsqu'on achète un bien immobilier, on va faire très très attention à ce qu'on achète.

Parce que pour en revenir à la vente, au bout de dix ans, on va revendre le bien. Si on reprend l'exemple du bien qu'on avait acheté 1 million d'euros précédemment, dix ans après, si on prend les mêmes chiffres que les dix années précédentes, le Berlcoin qui valait 100 € va valoir 250 €. Donc le bâtiment, il va falloir qu'on le vende 2,5 millions d'euros puisque ce que l'on va faire, c'est qu'à partir du moment ou on vend le bâtiment, on va donc détruire le NFT qui reprend les droits de propriété de ce bâtiment et il faut donc que l'on détruise les 10?000 Berlcoin qui servent de garantie pour ce bâtiment.

Pour pouvoir détruire les Berlcoin, il faut qu'on les possède. Donc on va être obligés de les racheter avec le fruit de la vente du bien immobilier. Mais si jamais on avait vendu ce bien immobilier 2,3 millions d'euros par exemple, et qu'on est obligé de racheter pour 2,5 millions de Berlcoin, eh bien on a une perte qui est clairement de 200?000 € et cette perte elle est pour nous, elle n'est pas pour les investisseurs.

Bon, comme on prend le risque, on prend aussi les bénéfices. Si jamais on revend le bien 2,8 millions d'euros, et bien, c'est nous qui avons gagné 300?000 €. C'est d'ailleurs comme ça qu'on gagne de l'argent. Et pour vous, c'est très très important. Parce qu'à partir du moment où l'on gagne de l'argent sur une gestion patrimoniale et sur les fruits de la revente de ce bien, vous savez que pendant toute la période de possession, le collatéral qui garantit le Berlcoin a forcément une qualité importante puisque si jamais ce n'était pas le cas, c'est nous qui finirions par payer.

Donc voilà, c'est un élément très très important parce qu'en fait il déporte le risque. Et cette déportation du risque fait que le Berlcoin est un investissement extrêmement sûr.