La pierre token et la pierre papier

La question qui revient le plus souvent lorsque l'on parle de tokenisation immobilière est la suivante "qu'est ce que cela apporte de plus qu'une SCPI", et la réponse la plus courante est "plus de souplesse, moins de frais".

C'est effectivement le cas, mais avec ces deux seuls arguments, les SCPI n'ont pas à s'inquiéter de leur avenir et l'on à bien du mal à voir la révolution 3.0 dans une triviale histoire de frais réduit.

La tokenisation immobilière présente plusieurs avantages par rapport aux Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) :

Accessibilité : Les jetons immobiliers peuvent être achetés à des montants plus faibles que les investissements dans les SCPI, ce qui permet aux investisseurs de moindre moyen d'accéder à des actifs immobiliers de qualité.

Liquidité : Les jetons immobiliers peuvent être facilement achetés et vendus sur les plateformes de tokenisation, ce qui permet aux investisseurs de disposer de leur investissement plus rapidement et plus facilement qu'avec les SCPI.

Transparence : Les jetons immobiliers sont généralement basés sur la technologie de la chaîne de blocs, qui permet une transparence accrue des transactions et des informations sur les actifs.

Flexibilité : Les jetons immobiliers peuvent être utilisés pour un large éventail de types d'actifs, tels que les immeubles de bureaux, les centres commerciaux, les hôtels, les maisons, etc. Les SCPI sont généralement spécialisées dans un type d'actifs.

Pourtant les deux approches sont structurellement différentes car elles ne partent pas du même point et ne suivent pas la même voie.

Pour simplifier l'on peut dire que la SCPI va de l'immobilier vers la finance grâce à la titrisation de ses actifs, alors que la tokenisation va de la finance vers l'immobilier en colateralisant ses liquidités.

Le chemin est inverse, même si à un instant T, on peut avoir le sentiment que les deux sont arrivés au même point, on a d'un côté de l'immobilier et de l'autre, soit des tokens, soit des parts sociales. Et globalement on à du mal à voir la différence.

La différence fondamentale c'est que le modèle économique d'une SCPI, c'est de l'immobilier classique : on achève, on loue, on touche des loyers, on les redistribue ou on les capitalise, et lorsque l'on revend on fait une plus-value.

La titrisation permet d'acheter à plusieurs et de ne pas être lié indéfiniment à la société qui possède et gère les biens.

La tokenisation, c'est avant tout de la finance. Et pour créer ses modèles économiques - et j'insiste sur le pluriels - elle va utiliser l'immobilier pour collatéraliser les investissements.

Donc d'un point de vue purement immobilier, elle fait la même chose que la SCPI.

Par contre, pour bien faire comprendre les différences d'approches je vais prendre plusieurs investisseurs : 

Pierre : il veut de l'immobilier classique, toucher des loyers, revendre avec plus value

Arthur : il veut des revenus garantie : 5% garantie sans risque

Béatrice : elle veut bénéficier de la sécurité et la croissance du marché immobilier mais sans bloquer son argent

Cloé : elle accepte de bloquer son argent pendant un certain temps pour avoir plus de revenu mais ne veut avoir des revenus garantie en fin d'opération

Daniel : il paye beaucoup d'impôt, veut la garantie de l'immobilier mais pas de revenu foncier ou d'intégration de ses investissements à l'IFI

Enzo : il veut intégrer ses investissements dans son assurance vie.

La société MyTokenHome va acheter un bien et le louer.

La SCPI MonPlacementImmo va acheter un bien et le louer.

Ceux qui investisse dans MonPlacementImmo vont avoir un compte d'associé dans lequel va être déposé des des parts sociales

Ceux qui investissent dans MyTokenHome vont avoir une clé dans la blockchain dans laquelle va être déposé des tokens

Ces deux biens sont identiques, proposés par le même promoteur et sont l'un en face de l'autre dans la même rue.

MyTokenHome propose des tokens fongible et non fongible (NFT), la différence : un token est cassable, comme un billet de banque, vous avez 50 euros, vous pouvez en dépenser 10, il vous en reste 40. Le NFT n'est pas fongible, s'il vaut 50 euros, vous pouvez le transférer intégralement, mais vous ne pouvez pas dépenser 10 et conserver 40. 

Pierre : il veut de l'immobilier classique, toucher des loyers, revendre avec plus value

Pierre peut acheter indifféremment des parts sociales de MonPlacementImmo ou des NFT  Security (garantie par des actions de MyTokenHome) correspondant à une part de l'investissement  de MyTokenHome, pour lui pas de différence notable sur le fond, la différence se fait sur les frais et les délais.

Arthur : il veut des revenus garantie : 5% garantie sans risque

Arthur ne trouve pas dans   MonPlacementImmo la possibilité d'avoir ce type de garantie. A l'inverse MyTokenHome va lui proposer un NFT Revenu garantie : chaque mois il reçoit sur sa clé un versement correspondant à 5% annualisé de son investissement. Il peut transférer ce versement de sa clé vers son compte bancaire ou sur un compte de crypto.

Béatrice : elle veut bénéficier de la sécurité et la croissance du marché immobilier mais sans bloquer son argent

Béatrice ne peut pas acheter des parts de MonPlacementImmo car elle veut une liquidité instantanée, partielle et sans frais, elle va choisir de recevoir des tokens fongibles de MyTokenHome qui offrent une souplesse beaucoup plus importante sans frais.

Cloé : elle accepte de bloquer son argent pendant un certain temps pour avoir plus de revenu mais ne veut avoir des revenus garantie en fin d'opération

Cloé ne peut pas acheter des parts de MonPlacementImmo car on ne peut pas lui garantir le rendement, par contre MyTokenHome va lui proposer des NFT qu intégre un contrat de staking qui remplace les loyers par une récompense au montant garanti. Cette récompense est libellé en token qui suivent la croissance du marché immobilier. Elle gagne sur les deux tableaux en contrepartie d'une immobilisation de ses investissements. Ce qui n'empêche pas Cloé de revendre son NFT sur un marché secondaire si elle le souhaite avant la fin du contrat.

Daniel : il paye beaucoup d'impôt, veut la garantie de l'immobilier mais pas de revenu foncier ou d'intégration de ses investissements à l'IFI

Daniel ne peut pas acheter des parts de MonPlacementImmo car ce sont des parts de société à dominante immobilière qui doivent être déclarées à l'IFI. A l'inverse les tokens ou les NFT  de MyTokenHome rentrent dans le régime fiscal de la FlatTax.

Enzo : il veut intégrer ses investissements dans son assurance vie.

Enzo ne peut par contre qu'acheter des parts de MonPlacementImmo car   MyTokenHome ne rentrent pas dans les régimes spéciaux.

Comme on peut le constater,  la tokenisation permet de proposer des tokens qui répondent à des ratios : risque / rendement / liquidité différent alors que la SCPI n'a qu'un seul modèle possible.

Comment celà est-il possible alors que sur le fond les deux font la même chose d'un point de vue purement immobilier.

D'abord parce que les SCPI ont nettement moins de souplesse législative car elles répondent  à un cadre réglementaire régulé et assez strict qui limite les possibilités d'inovation.

Inversement la tokenisation va permettre à plusieurs profils ayant des intérêts différents d'investir ensemble. C'est cette mutualisation qui va permettre  à chacun de participer au même projet, de faire en sorte qu'il soit optimisé, alors qu'il serait impossible à réaliser par un seul type d'investisseur.

Commençons par  Arthur qui veut des revenus garantis tous les mois avec un collatéral de qualité.

Il veut 5% mais sur des biens très bien situés car il ne veut prendre aucun risque sur le capital.

C'est impossible: si vous achetez un bien dont on est sûr que la valeur ne se déprécie pas et dont la croissance minimale permet d'amortir les coûts d'acquisition, vous aurez 3%. Si vous voulez 5%, vous devez acheter un bien moins central. Donc la valeur de ce bien est nettement moins garantie dans le temps.

Pourtant MyTokenHome va lui proposer un NFT Revenu garantie à 5%. 

Comment fait-elle ? 

Elle a un déficit de trésorerie de 2% au début, qui va se réduire avec le temps grâce à l'augmentation des loyers. En attendant, ce déficit, elle va le financer avec les investissements de Béatrice qui apporte de la liquidité et elle va stabiliser son modèle économique avec les investissements de Cloé qui investit à long terme.

L'innovation vient du fait qu'il y a une séparation entre la nue propriété et l'usufruit et que la tokenisation permet de proposer des produits qui vont de l'immobilier au livret d'épargne avec des niveaux de risques et de rendement différent pour un même investissement.

D'un côté vous avez des investisseurs qui prennent la croissance de la valeur de biens prémium (Béatrice) sans prendre de rendement (dans une logique de nue propriété) et qui apporte de la liquidité, de l'autre vous avez des investisseurs qui apporte du capital mais qui ne prennent que du rendement (dans un logique d'usufruit) (Arthur) et entre les deux vous avez des investisseurs purement immobilier qui prennent à la fois le risque et donc le bénéfice sur la plus value mais n'ont que le rendement réel des revenus locatif (Pierre) et d'autres qui font un mixte avec une prise de risque sur la plue-value mais qui ont des revenus garanties (Cloé).

Chacun peut donc choisir en fonction de son appétence au risque,  à ses besoins de liquidité et au rendement qu'il veut obtenir, où il met le curseur dans le triptyque : risque / rendement / liquidité

Pour les sociétés immobiliers, cela permet d'optimiser le financement en créant des produits qui ne font pas subir la perte initiale lié aux frais d'acquisition et de commercialisation aux premiers investisseurs, qui peuvent financer une perte de trésorerie en début de cycle   grâce à la plus value dégagé en fin de cycle, le tout en assurant liquidité, souplesse et frais quasi inexistant.

Des rendements importants avec un niveau de risque faible en achetant des biens prémium ne deviennent possible que grâce à la coexistence de ces modes d'investissements qui permettent à un investisseur de passer de l'un à l'autre au cours du temps avec une souplesse et un niveau de frais inégalé.

On arrive donc à des investissements immobiliers qui permettent d'avoir une rentabilité globale supérieure à des solutions à haut rendement locatif avec un niveau de risque nettement plus faible, une fiscalité optimisée grâce à la flat tax et un niveau de liquidité beaucoup plus important.

La revolution 3.0 n'est pas forcément visible pour les investisseurs qui, en investissant dans un produit immobilier tokenisé, ne voit pas la logique sous-jacente, ni l'articulation qui existe entre les différentes approches d'un même investissement. 

Par contre,   elle est bien réelle pour les sociétés immobilières car elle offre des opportunités de création de modèles économiques innovants qui permettent de réduire le risque, d'augmenter la liquidité et de partager la rentabilité globale entre plus-value et loyer durant toute la durée de détention des biens.

A cela s'ajoute toute une série d'innovations liées à la finance décentralisée qui permettent de placer ses tokens et ses NFT pour en tirer d'autres revenus. Mais ces innovations ne sont plus spécifiques à l'immobilier mais à la finance décentralisée.